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买全装修房如何保护业主利益;签合同看清细节
2011-04-20 16:30   本站原创
    和买毛坯房相比,买全装修房的消费者要注意更多的细节,在签订合同时,一些关乎装修的细小问题,如果事先发现,可以在订立合同时无一遗漏地写入附件中。比如,看了样板房后订合同时,自己所买的全装修房是否和所看的样板房房型甚至是装修材料、风格完全一致;又比如全装修房的基础设施是否完备等,一旦欲购的房屋情况不甚令人满意,订立合同前就可以判断好是买还是放弃。一旦签订了合同,如果所购房屋与合同签订的条款有异,即使闹到法院,则是必须按合同说话的。本期,我们精选了两则全装修房的案例,同时我们专门请了静安法院的李鸿光法官,对两则案例做出精到的点评,供欲购买相同类型房的消费者参考。 
     购买的全装修房与样板房有异 
     业主证据不足索赔未果 
     购买了全装修房的马先生,发现自己所购的房屋与样板房相差甚远,认为房产商侵犯了自己的知情权,起诉法院要求判令房产商赔付因装修布局调整后使用面积减少的部分面积差价,并补偿由于重置书橱、壁橱等费用近5万元。日前,静安法院对此案作出了一审判决,对马先生诉请不予支持。 
     本市康定路上的“同济佳苑”是一处全装修的商品房,该楼盘在售楼时公布了含有5套户型房屋的样板房,均标明了具体的室号。2003年6月初,马先生付清了房款,与房产商签订了预售合同,以50.3万余元预购该楼盘的一处全装修房,但该房户型不在展示的样板房户型中。合同中双方就房屋建筑结构、装修标准及设备做了约定,但未约定装修的格局及与展示的样板房中某一套户型装修格局一致。同月21日,房产商向马先生交付房屋,该房正室房门右侧的一面墙与屋顶交汇处有一承重梁,内部格局与展示的样板房不一致。 
     去年下半年,马先生以承重梁存在导致内部格局有异于样板房,造成室内空间局促及使用面积减少,在与房产商交涉未果的情况下起诉到法院。他说在预售时房产商没有说起过该套房屋内有一处承重梁,侵犯了自己的知情权。全装修房的装修风格、内部布局装饰结构与样板房不一致,认为房产商应向自己提供装修设计图和竣工图纸,遂提出上述赔偿要求。 
     法院认为,房产商并未约定马先生购买的房屋与展示的样板房其中的某一套一致,所公布的售楼书及展示样板房对外宣传的5套户型,分别标明了室号。作为马先生主张购买房屋与房产商样板房某一套一致约定,因没有提供充分证据,法院不予采信。涉及马先生房屋顶角,有一处承重梁在预售合同中没有写明,这在房产商履行告知义务方面存在瑕疵,但对房屋的使用不存在影响。就马先生主张获得装修设计图纸及竣工图纸,因双方在合同中没有约定该请求不能支持。
法官点评:马先生购买全装修房后,以该房与样板房不一致,主张赔偿的要求,最终没有获得法院的支持。这是他在合同中,并没有约定所购买的房屋应该与样板房中的哪一套一致,那么他的要求难以获得支持。诚然,房屋内顶角处有承重梁存在,确实让人看了不舒服,但从整个大楼的建筑来看,承重梁又是必不可少的,尽管房产商在签约时没有告知,但该承重梁并未对房屋的使用造成影响,仅仅是看了不舒服,表明打官司是要有依据的。 
    “烂尾楼”改造房无油烟道 
     购买酒店式公寓需反复思量 
     买了全装修房却发现厨房内未设烟道,8家业主状告房产商,要求赔偿经济损失人民币10万元,结果这样的诉请终未得到法院支持。 
     2003年5月间,朱某等人先后与上海某投资有限公司签订了《上海市商品房预售合同》,购买座落在本市陕西北路某号的某商业广场大楼内全装修房屋,每套房屋价格均为100多万元。在合同中双方约定:厨房内有厨具、厨房组柜、电磁炉、电水壶、微波炉、电视机、电子防盗箱、冰箱、灯具。补充条款也约定:该房屋在日照、朝向、通风等方面不满足普通住宅设计标准,所购该物业的业主都接受该等事项的披露。之后,8家业主支付了全部房款。在对房屋验收时发现房屋的厨房内没有设置排油烟道,与房产商交涉未成,遂于去年11月初诉诸法院。 
     8家业主在起诉中称所购房屋的厨房内没有设置排油烟道,不符合居住性质的房屋构成违约,提出赔偿8家业主各10万元的经济损失。认为所购买的房屋性质是住宅,在《住宅使用说明书》中亦有烟道的内容,而上海市工程建设规范《住宅设计标准》规定厨房内应设置排油烟道,对此作为房屋开发商不能可以免职,所主张的经济损失10万元,是经过咨询和估算得出恢复排油烟道功能所需的费用。 
     法院在审理中查得,该商业广场原系商业裙房、办公及商务套房建筑,该工程自1998年封顶后,因建设单位的内部原因停工达4年。2002年6月中旬,本案的被告该投资有限公司通过拍卖获得建设权。次年1月,该区城市规划局对“金富得商业广场”建筑性质重新调整,同意将9至29层原办公与商务套房改变性质为住宅(酒店式公寓)。 
     法院认为,2001年8月1日起实施的上海市工程建设规范《住宅设计标准》规定厨房内应设置排油烟道,应认定设置排油烟道属开发商应当履行的义务。但由于该工程开发较早,9层以上的住宅(酒店式公寓)是建立在对原定的办公及商务套房的房型调整和修改基础之上,其设计在客观上有许多方面难以满足普通商品住宅设计标准。 
     作为该房产开发商在与业主签约时,已将上述情况进行了披露,并将披露情况载入了合同的补充条款中。补充条款虽然只列举了日照、朝向和通风三项不满足普通住宅设计标准的内容,但后面用了一个“等”字。所谓“等”即表明除了前述三项内容外,还有未尽事宜不再一一列举,这未尽事宜应当涵盖了系争房屋不满足普通住宅设计标准的所有事项,其中当然包括厨房内无法设置排油烟道的内容。本案原告8家业主接受该等披露事项,是对房产开发商免除设置排油烟道义务的认可。该《住宅使用说明书》是针对整个该商业广场的使用说明,并不能证明房产开发商承诺在业主购买的房屋中设置排油烟道。遂法院认定未设置排油烟道,房产开发商不构成违约,故分别判决对朱某等8家业主的起诉要求不予支持。 
     法官点评:市民购买“烂尾楼”房,里面总有这样或那样的不尽人意的地方,特别是类似商务楼改变成为住宅的房屋。本案中的8家业主起诉,厨房没有排油烟道设备,粗看好像是房产开发商的责任,但细细分析后却发现这种改变使用性质的住宅房,在出售时开发商就已经作出了缺陷披露,入住后业主再以此不足向开发商交涉,最终不能得到法院判决的认可。目前,社会上众多的酒店式公寓向市民出售,要知道这种酒店式公寓,本身就有别于正规的住宅商品房。市民在购买这类房屋时,需要反复思量楼盘所存在的缺陷问题。
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